Πολύ συχνά θα ακούτε ιδιοκτήτες σπιτιών που έχουν την ψιλή κυριότητα αλλά κάποιος άλλος έχει την επικαρπία. Τι σημαίνει αυτό στην πράξη; Ότι έχουν ένα ακίνητο με δικαίωμα στην ιδιοκτησία του αλλά δεν έχουν το δικαίωμα χρήσης ή εκμετάλλευσης του. Στην ουσία αυτός που έχει την ψιλή κυριότητα είναι ο μελλοντικός πλήρης ιδιοκτήτης του ακινήτου, καθώς για ένα χρονικό διάστημα υπάρχει κάποιος άλλος που έχει την επικαρπία του και ταυτόχρονα κάθε δικαίωμα να εκμεταλλευτεί το ακίνητο όπως θέλει.
Η περίπτωση αυτή είναι πολύ συχνή σε περιπτώσεις γονικής παροχής ή κληρονομιάς. Δηλαδή γονείς ή συγγενείς που θέλουν μετά από το θάνατό τους να παραχωρήσουν σαν κληρονομιά ένα σπίτι στα παιδιά τους, κρατούν την επικαρπία και παραχωρούν την υψηλή κυριότητα στα παιδιά τους ή τους μελλοντικούς κληρονόμους. Ψιλή κυριότητα μπορεί να παραχωρηθεί και σε νομικά πρόσωπα πχ ιδρύματα ή φορείς με την ίδια ακριβώς λογική του να περάσει μετά το θάνατο κάποιου η ακίνητή του περιουσία σε κάποιον οργανισμό. Επιπλέον ψιλή κυριότητα και χρήση της επικαρπίας μπορεί να υπάρξει και ως δικαίωμα σε εμπορικές συμφωνίες και να αφορά επαγγελματικούς χώρους, λόγου χάρη αν μια επιχείρηση λειτουργεί σε ένα ακίνητο, η ψιλή κυριότητα μπορεί να ανήκει σε έναν επενδυτή, ενώ η επικαρπία σε κάποιον που εκμεταλλεύεται το ακίνητο.
Υποχρεώσεις του κατόχου της ψιλής κυριότητας
Ο κάτοχος της ψιλής κυριότητας έχει περιορισμένα δικαιώματα όσο ο επικαρπωτής είναι εν ζωή. Δεν μπορεί να χρησιμοποιήσει το ακίνητο, αλλά έχει την υποχρέωση να παρακολουθεί την κατάσταση του ακινήτου και να διασφαλίζει ότι ο επικαρπωτής το διατηρεί σε καλή κατάσταση. Επίσης, δεν μπορεί να το εκμεταλλευτεί οικονομικά, εκτός αν υπάρξει συμφωνία με αυτόν που έχει την επικαρπία.
Πότε μπορείτε να εκμεταλλευτείτε το σπίτι;
Αν έχετε την ψιλή κυριότητα μπορείτε να εκμεταλλευτείτε το σπίτι:
1. Μετά τον θάνατο του επικαρπωτή
Η πιο συνηθισμένη περίπτωση είναι όταν η επικαρπία είναι εφ’ όρου ζωής. Με τον θάνατο του επικαρπωτή, ο κάτοχος της ψιλής κυριότητας αποκτά πλήρη κυριότητα, δηλαδή και το δικαίωμα χρήσης και εκμετάλλευσης του ακινήτου.
2. Αν ο επικαρπωτής παραιτηθεί ή μεταβιβάσει την επικαρπία
Ο επικαρπωτής μπορεί να αποφασίσει να παραιτηθεί ή να μεταβιβάσει το δικαίωμα επικαρπίας στον κάτοχο της ψιλής κυριότητας μέσω συμβολαιογραφικής πράξης. Σε αυτήν την περίπτωση, το ακίνητο περνά σε πλήρη κυριότητα άμεσα.
3. Αν η επικαρπία έχει καθορισμένη διάρκεια
Σε ορισμένες περιπτώσεις, η επικαρπία δεν είναι εφ’ όρου ζωής αλλά έχει χρονικό περιορισμό (π.χ. 20 χρόνια). Όταν λήξει η συμφωνημένη περίοδος, η ψιλή κυριότητα γίνεται πλήρης και ο κάτοχος μπορεί να εκμεταλλευτεί το ακίνητο.
Πώς αίρεται η ψιλή κυριότητα
Η ψιλή κυριότητα μετατρέπεται σε πλήρη κυριότητα όταν πάψει να υφίσταται η επικαρπία, δηλαδή συνήθως μετά τον θάνατο του επικαρπωτή. Εναλλακτικά, μπορεί να αρθεί μέσω συμφωνίας, όπου ο επικαρπωτής μεταβιβάζει το δικαίωμα χρήσης στον κάτοχο της ψιλής κυριότητας, είτε με συμβολαιογραφική πράξη είτε με άλλες νομικές διαδικασίες.
Κόστος άρσης της ψιλής κυριότητας
Η άρση της ψιλής κυριότητας μπορεί να έχει κόστος, καθώς απαιτείται συμβολαιογραφική πράξη και μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή στο κτηματολόγιο. Επιπλέον, ενδέχεται να υπάρχουν φορολογικές επιβαρύνσεις, όπως φόρος μεταβίβασης ακινήτου, ανάλογα με την αξία του ακινήτου και τις ισχύουσες φορολογικές διατάξεις.
Διαδικασία άρσης βήμα-βήμα
Τα τελευταία χρόνια έχουν γίνει αλλαγές στη φορολογία που αφορά τη μεταβίβαση ακινήτων, καθώς και στη διαδικασία καταχώρισης στο κτηματολόγιο, η διαδικασία έχει ψηφιοποιηθεί και έχει απλοποιηθεί. Τα βήματα που γίνονται είναι τα εξής:
- Συμφωνία μεταξύ των εμπλεκομένων: Αν η άρση γίνεται μέσω συμφωνίας, απαιτείται συναίνεση του επικαρπωτή.
- Σύνταξη συμβολαιογραφικής πράξης: Ο συμβολαιογράφος συντάσσει το σχετικό έγγραφο μεταβίβασης.
- Καταβολή φόρων και τελών: Οποιοσδήποτε φόρος μεταβίβασης ή άλλες οικονομικές υποχρεώσεις πρέπει να εξοφληθούν.
- Μεταγραφή στο υποθηκοφυλακείο ή κτηματολόγιο: Η πράξη καταχωρίζεται επίσημα ώστε να ολοκληρωθεί η διαδικασία.
Καλό είναι πάντως αν είστε σε μία τέτοια διαδικασία να συμβουλευτείτε ένα δικηγόρο και έναν συμβολαιογράφο για να μη βρεθείτε μπροστά σε δυσάρεστες εκπλήξεις.
Αν λοιπόν αναρωτιέστε για την ψιλή κυριότητα τι είναι, πρόκειται για το δικαίωμα ιδιοκτησίας χωρίς όμως την άμεση δυνατότητα χρήσης του ακινήτου, κάτι που αποκτάται πλήρως όταν λήξει το δικαίωμα της επικαρπίας.
Χρειάζεσαι επιπλέον προστασία για το ακίνητό σου; Μάθε τα πάντα για την ασφάλιση κατοικίας και εξασφάλισε ολοκληρωμένη κάλυψη με τη βοήθεια του asfaleies24.
